1. Einleitung
Viele Eigentümer stehen vor der Frage: Kann ich meine Immobilie überhaupt verkaufen, wenn noch eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist? Die kurze Antwort lautet: Ja, das ist problemlos möglich – mit dem richtigen Ablauf.
Eine Grundschuld ist in Deutschland bei den meisten Immobilien im Grundbuch vermerkt – selbst dann, wenn der Kredit längst zurückgezahlt wurde. In diesem Artikel erklären wir dir Schritt für Schritt, wie du deine Immobilie trotz Grundschuld sicher und reibungslos verkaufen kannst.
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2. Was ist eine Grundschuld – und warum ist sie so häufig eingetragen?
Eine Grundschuld ist ein sogenanntes „dingliches Sicherungsrecht“, das zugunsten der Bank im Grundbuch eingetragen wird, wenn eine Immobilie finanziert wird. Sie dient der Bank als Sicherheit für den Kredit – und bleibt auch dann im Grundbuch bestehen, wenn der Kredit bereits vollständig zurückgezahlt wurde.
Viele Eigentümer wissen nicht, dass eine Grundschuld nicht automatisch erlischt. Sie muss aktiv gelöscht werden – was viele aus Bequemlichkeit oder Unwissenheit nicht veranlassen. Wichtig: Eine Grundschuld bedeutet nicht, dass noch ein offener Kredit besteht. Es handelt sich lediglich um einen rechtlichen Eintrag.
3. Kann man mit eingetragener Grundschuld verkaufen?
Ja – das ist absolut rechtlich zulässig und in der Praxis sogar sehr häufig. Entscheidend ist, dass der Verkauf in Abstimmung mit der finanzierenden Bank erfolgt. Die Grundschuld wird im Zuge des Verkaufs „mit abgewickelt“.
Das bedeutet: Der Käufer erhält die Immobilie lastenfrei, also ohne Einträge im Grundbuch. Die Löschung der Grundschuld erfolgt im Rahmen des Kaufvertrags und wird vom Notar organisiert.
➞ Lesetipp: Immobilie verkaufen mit offenem Kredit – so funktioniert’s
4. So läuft der Verkauf mit Grundschuld in der Praxis ab
Damit der Immobilienverkauf reibungslos funktioniert, ist ein klar strukturierter Ablauf entscheidend. In der Regel sieht dieser so aus:
- Kontakt zur Bank aufnehmen: Erfrage den aktuellen Stand der Finanzierung, den offenen Kreditbetrag (Restschuld) sowie die Bedingungen zur vorzeitigen Ablösung.
- Makler informiert & plant: Ein professioneller Makler berücksichtigt die Grundbucheintragung bei der Preisgestaltung und im Verkaufsprozess.
- Notar bereitet Kaufvertrag vor: Er stellt sicher, dass die Grundschuld im Vertrag korrekt berücksichtigt und deren Löschung geregelt ist.
- Zahlung & Abwicklung: Aus dem Kaufpreis zahlt der Käufer direkt an die Bank den offenen Kreditbetrag. Der Rest geht an den Verkäufer.
- Löschung im Grundbuch: Der Notar veranlasst die Löschung der Grundschuld – der Käufer wird als neuer Eigentümer eingetragen.
So erhält der Käufer eine lastenfreie Immobilie – und du als Verkäufer bist rechtlich und finanziell auf der sicheren Seite.
5. Was passiert, wenn der Kredit noch nicht vollständig getilgt ist?
Auch in diesem Fall kannst du deine Immobilie verkaufen. Wichtig ist nur, dass du rechtzeitig mit deiner Bank sprichst. Diese stellt dir dann den genauen Ablösebetrag zur Verfügung – also die Summe, die zur vollständigen Rückzahlung notwendig ist.
Dieser Betrag fließt direkt aus dem Kaufpreis an die Bank. In manchen Fällen kann eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung anfallen – also eine Gebühr dafür, dass der Kredit früher als vereinbart beendet wird. Auch das wird im Notartermin berücksichtigt.
Der Notar sorgt dafür, dass die Zahlung korrekt verteilt wird: Erst die Bank – dann du als Verkäufer. So ist sichergestellt, dass der Käufer keine Altlasten übernimmt.
6. Wie lange dauert die Löschung der Grundschuld?
Die Löschung erfolgt in der Regel im direkten Anschluss an den Kaufvertrag durch den beurkundenden Notar. Voraussetzung dafür ist die sogenannte Löschungsbewilligung deiner Bank – ein offizielles Schreiben, das der Notar beim Grundbuchamt einreicht.
Die Bearbeitung beim Grundbuchamt dauert meist zwischen 4 und 6 Wochen. Für Käufer ist das wichtig zu wissen, da die Eigentumsübertragung in der Regel erst nach vollständiger Lastenfreistellung erfolgt. Ein erfahrener Makler und ein gut vorbereiteter Notar sorgen hier für einen zügigen Ablauf.
7. Fazit: Der Verkauf mit Grundschuld ist Routine – mit dem richtigen Partner
In rund 80 % aller Immobilienverkäufe in Deutschland besteht zum Zeitpunkt des Verkaufs eine eingetragene Grundschuld – das ist absolut üblich. Wichtig ist, dass du den Verkaufsprozess mit einem erfahrenen Partner angehst, der weiß, worauf es rechtlich und organisatorisch ankommt.
Ein guter Makler stimmt sich mit Bank und Notar ab, erklärt dir die nächsten Schritte und begleitet dich durch den gesamten Verkaufsprozess. So wird der Verkauf trotz Grundschuld nicht zur Hürde, sondern zur gut planbaren Formalität.
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